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Jeder Hausbesitzer oder auch diejenigen, die eine ältere, zu sanierende Immobilie erwerben möchten, stehen früher oder später vor der Frage, wann, warum und ob überhaupt eine Dachsanierung sinnvoll ist. Zunächst muss geklärt werden, ob das Dach seine Funktion überhaut noch erfüllen kann – der Zustand des Dachs entscheidet so über die Dringlichkeit einer notwendigen Sanierungsmaßnahme. Wenn es also bereits durch ein defektes Dach hereinregnet und die gesamte Immobilie bereits einen Wasserschaden davon trägt- dann ist es schon zu spät: das Dach muss dann dringend saniert werden. Unter Umständen sind dann aber auch eine Teilsanierungen möglich. Wenn das Dach noch ausreichend dicht und intakt ist, dann gibt es trotzdem zahlreiche driftige Gründe, eine umfangreiche, hochwertige und nachhaltige Sanierung eines Dachs durchzuführen.

Die natürliche Funktion eines guten Dachs beinhaltet mehrere Komponenten
Das wichtigste Element ist selbstverständlich der beständige Schutz einer Immobilie vor den natürlichen Einflüssen der Witterung und des Wetters, dem jedes Haus mehr oder weniger schutzlos ausgesetzt ist. Die Dacheindeckung muss also gewährleisten, dass die gesamte Immobilie vor Wind und Wetter von oben geschützt ist.

Eine weitere Funktion des Dachs ist eine effektive Wärmeisolierung. Ziel der Isolierung bzw. aller Dämmaßnahmen ist es, die im Haus befindliche wertvolle und teuer erzeugte Wärme auch im Haus zu halten. Warme Luft hat nun einmal die physikalische Eigenschaft, nach oben zu steigen – daher können die Wärmeverluste über ein Dach erheblich sein, weil es nun mal konstruktionsbedingt der höchste Punkt des Hauses ist. Die Dämmung muss also eine definitive Barriere für den sonst unweigerlichen, teuren Wärmeverlust darstellen. Ist diese wichtige Dämmfunktion nicht vorhanden, sanierungsbedürftig oder veraltet, sollte über eine notwendige Sanierung nachgedacht werden.

Der Verlust von Wärme über ein schlecht oder gar nicht gedämmtes Dach kann immens sein – genauso übrigens auch bei schlecht gedämmten Fassaden. Um also zu verhindern, dass bares Geld in Form eines Wärmeverlusts über das Dach verloren geht, sollten Immobilienbesitzer an eine sinnvolle Sanierung denken, die eine korrekte, energetisch günstige Dämmung beinhaltet. Dies sollte angesichts der steigenden Energiekosten eine Selbstverständlichkeit sein.

Eine weitere Funktion eines „gesunden“ Dachs ist es zu verhindern, dass Feuchtigkeit und Wasser die wasserempfindliche Dachkonstruktion schädigt. Dies muss unbedingt verhindert werden, denn Feuchtigkeit in Dachbalken und Streben kann einen nicht unerheblichen Schaden anrichten. Interessanterweise muss dies nicht unbedingt Feuchtigkeit sein, die von außen -also wetterbedingt – in den Dachraum eintritt. Vielmehr kann auch Feuchtigkeit aus dem Haus selbst in Form von Dampf und Kondenswasser sich in der Dämmung und im Dach selbst ansammelnd und hier Schaden verursachen, der eine sehr teure und aufwendige Reparatur bedingen kann. Um also zuverlässig zu verhindern, dass Feuchtigkeit und Nässe das Dach nachhaltig schädigt oder gar zerstört, ist eine funktionierende Dampfsperre bzw. Dampfbremse notwendig. Ist diese Dampfsperre nicht vorhanden, sollte sie aus energetischen Gründen installiert werden. Hierin besteht also ein weiterer sinnvoller Grund, ein Dach zu sanieren.

Die wichtigsten Gründe ein Dach zu sanieren, sind somit die Wiederherstellung und Optimierung der Schutzfunktion, der Wärmedämmung und dem Schutz vor externer oder hausinterner Feuchtigkeit. Sind diese Funktionen eines guten Dachs gesichert, können Hausbesitzer wieder beruhigt schlafen und sich außerdem über eine erhebliche Wertsteigerung ihrer Immobilie freuen.

Wie erkenne ich Anzeichen, die eine Sanierung notwendig machen?
Das wichtigste Anzeichen ist die sichtbare Undichtigkeit des Dachs. Wenn also die Decke der Etage unterhalb des Dachboden Zeichen von Feuchtigkeit aufweist, kann dies auf erste Probleme hindeuten. Auch wenn äußerlich sichtbare Schäden nachweisbar sind – herabgefallene, verrutschte oder fehlende Ziegel- ist es Zeit einen kompetenten Dachdecker zur Beratung hinzuzuziehen. Die Schädigung des Dachs kann durch verschiedenste Einflüsse ausgelöst werden. Sturm und Wind können Ziegel verschieben, der Dachstuhl kann marode und veraltet sein, Blitzschlag oder auch im Laufe der Zeit verfallende Ziegel können ihr Übriges tun.
Mit einer Wärmebildkamera kann der Verlust von Wärme über das Dach direkt sichtbar gemacht werden. Wie schon erwähnt, ist eine möglichst optimale Wärmedämmung aus Kostengründen wichtig, denn je nach Konstruktionsweise des Dachs gehen zwischen 15 bis 20% der Wärmeenergie des Haus über das Dach verloren. Können diese Wärmeverluste sichtbar gemacht werden, ist es ebenfalls ein sicheres, dringendes Anzeichen einer notwendigen Dach¬erneuerung.
Wenn ein Fachmann das Dach inspiziert, können sichtbare Schäden an der Dachkonstruktion selbst eine notwendige Sanierung bedingen. Lassen sich Risse in den Trägerbalken de Dachstuhls nachweisen oder finden sich Holzwürmer, ist diese ebenfalls ein eindeutiges Indiz für eine notwendige Dachrenovierung. Auch das Alter der Dachkonstruktion kann Aufschluss über notwendige Reparaturen oder Sanierungen geben: ist die Eindeckung mit Ziegeln älter als 50 Jahre, ist möglicherweise die natürliche Lebensdauer ausgeschöpft. Hat der Fachmann Schäden identifiziert und steht eine Reparatur an, sollte in diesem Zusammenhang direkt über eine Modernisierung der Dachkonstruktion nachgedacht werden. Werden größere Maßnahmen am Dach notwendig, könnte bei geöffnetem Dach auch die Isolierung und Dämmung saniert werden. Zwar sind dann die Gesamtkosten höher, doch jede Baumaßnahme wird durch Zusammenlegung der einzelnen Schritte das Vorgehen effektiver, wodurch im Endeffekt Kosten gespart werden.

Belastung mit gesundheitsschädigendem Asbest: Eine Sache für den Fachmann
Wenn größere Sanierungen notwendig sind oder gar eine Asbestbelastung vorliegt, ist es Zeit einen seriösen Fachbetrieb mit der Dachsanierung zu beauftragen. Sind spezielle Fragen zu klären, können diese auch mit unabhängigen, externen Sachverständigen besprochen werden, die ein zuverlässiges Gutachten erstellen können.
Wer einen Immobilienkauf plant und es sich um einen Altbau handelt, empfiehlt sich aus den genannten Gründen ebenfalls eine solide Begutachtung durch einen Sachverständigen. Zwar können kleinere Reparaturen oder einfache Dämmaßnahmen auch von geschickten Handwerkern in Eigenleistung durchgeführt werden.
Wenn allerdings Komponenten wie eine Asbestsanierung oder eine komplette Dachdämmung notwendig sind, muss ein Handwerksbetrieb mit dem notwendigen Fachwissen zur Dachrenovierung oder für die komplette Dacherneuerung beauftragt werden.

Vor den Maßnahmen der Dachsanierung sollte die nicht unerhebliche Entscheidung, wie das eigene Hausdach saniert werden soll, genau geplant werden. Hierzu ist meist auch die Beratung durch einen kompetenten Fachbetrieb notwendig, denn je Umfang der Sanierungsarbeiten und der verwendeten Materialien kann eine Dachsanierung mit sehr hohen Kosten für den Sanierer verbunden sein. Wenn das Dach mehrere undichte Stellen oder Schäden aufweist, sollten daher darüber nachgedacht werden, nicht nur die zu sanierenden Stellen, sondern gleich das komplette Dach sanieren zu lassen.

Welche Möglichkeiten der Sanierung gibt es?
Es gibt die Option, das komplette Dach mit allen Elemente auszutauschen und zu ersetzten -hierbei handelt es sich um die teuerste Option, welche sicherlich nur im Rahmen komplexer Sanierungen notwendig wird. Meist werden Teilsanierungen durchgeführt, die von der energetischen Dämmung bis zum Einfügen von neuen, modernen Dachfenstern reichen kann.
Die Dach-Dämmung ist einer der effektivsten Möglichkeiten, ein Dach zu sanieren, denn wer möchte schon in den kalten Wintermonaten die Wärme nach draußen dringen lassen – hier geht schließlich bares Geld verloren.Hier gibt es mehrere Optionen: wenn das Dachgeschoss unbewohnt ist, sollte eine gründliche Geschossdeckendämmung durchgeführt werden. Dann ist das Dach weniger isoliert, die Deck des letzten Geschoss dafür umso intensiver. Sind weitere Maßnahmen wie ein Komplettsanierung geplant, sollte über eine fachmännische Aufsparrendämmung nachgedacht werden. Doch es existieren auch günstigere Möglichkeiten der Sparrendämmung, nämlich die Unter- oder Zwischensparrendämmung. Hier können Kosten gespart werden, da diese Art der Dämmung von innen ins Dach eingebracht werden kann. In diesem Zusammenhang ist immer zu bedenken, dass die zu erwartenden Einsparungen im Bereich der Heizkosten die notwendigen Investition in jedem Fall auf Dauer ausgleichen werden, denn es ist schließlich mit steigenden Energiepreisen zu rechnen.
Eine weitere Möglichkeit, ohne Neueindeckung sinnvoll zu sanieren, ist eine sogenannte Dachbeschichtung. Wenn die Ziegel sich noch in einem guten Zustand befinden, müssen diese nicht unbedingt ausgetauscht und ersetzt werden. Es kann dann schon eine Dachbeschichtung ausreichen, dem Dach eine neuen Touch zu geben. Allerdings profitiert nicht nur die Optik des Dachs: denn durch die Beschichtung wird die Lebensdauer der Ziegel erheblich, dass heißt um viele Jahre verlängert werden. Die beständige, abweisende Neubeschichtung verhindert zuverlässig, dass Moos und Flechten keinen Nährboden finden und sich so gar nicht erst festsetzten können. Diese Maßnahme ist auch eine sinnvolle Möglichkeit zur Wertsteigerung, zum Beispiel vor einem geplanten Verkauf der Immobilien

Bauherren oder Sanierer sollten sich unbedingt fragen, wann welche Massnahme durchgeführt werden sollte. Ist kein Ausbau des Dachbodens geplant, reicht eine Dachbodendämmung aus. Hierbei handelt es sich um die einfachste und günstigste Methode der Dämmung, da eher günstiges Dämmmaterial auf der obersten Geschossdecke verlegt wird. Somit sind hier keine größeren Maßnahmen erforderlich. Die Zwischensparrendämmung sollte erwogen werden, wenn ein Ausbau des Dachbodens zum Wohnraum geplant ist. Hierzu muss das Dach nicht abgedeckt werden, da die Isolierung zwischen die Sparren einbebracht werden kann. Ist das Dach undicht und muss neu eingedeckt werden, empfiehlt sich die Aufsparrendämmung. Diese Dämmung wird von außen aufgebracht, was den Vorteil hat, dass innen weniger Schmutz verursacht wird. Ein weiterer Vorteil ist, dass das Volumen des Wohnraums bestehen bleibt, weil keine Dämmung innen angebracht wird.
Meist wird nur von Steildächern geredet, aber auch ein Flachdach muss saniert werden, und dies ist deutlich häufiger der Fall als bei einem vergleichbaren Steildach. Dies ist hierin begründet, dass die Umwelteinflüsse beim Flachdach deutlich stärker anzusetzen sind.

Ist eine energetische Dachsanierung geplant, kann auch über eine weitere Zukunftsinvestition nachgedacht werden: die Installation einer Solaranlage oder Photovoltaikanlage. Hier kann mit einer Selbstnutzung entweder Geld gespart oder mit einer Einspeisung sogar dazuverdient werden.

Wer ein Dach saniert, muss sich auch die Frage stellen, wie der Dachboden in Zukunft sinnvoll genutzt werden kann. Die nachträgliche Umgestaltung eines Dachbodens zu Wohnraum schafft Platz und Raum. Soll der Dachboden ausgebaut und als zusätzlicher Wohnraum genutzt werden, ist dies bei der Planung der Sanierung sinnvoll zu berücksichtigen. Dann muss allerdings das komplette Dach gedämmt und Dachfenster mit eingeplant werden. Auch hier handelt es sich um eine gute Maßnahme zur Wertsteigerung. Selbstverständlich sollte bei einer Komplettsanierung nicht an guten Dachfenstern gespart werden – eine Zweifach- oder Dreifach-Verglasung sollte es sein.

Fazit:
Eine gute Dachsanierung ist eine sinnvolle Maßnahme, Energiekosten einzusparen, sichert die Funktionalität des Hauses und kann zur Wertsteigerung beitragen. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten diese Sanierung durchzuführen, so dass unbedingt ein Fachbetrieb mit ins Boot geholt werden sollte.